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第五百零五章 我们说了算

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观评估国内房地产市场必将大幅度火热的背景下,我们完全可以再加二次杠杆,来一次性解决成本的问题。

具体方案是,先用我们首轮理财募资而来的四百亿可用资金,在全国大概两百五十座城市,买下足够建设三百座东风广场的土地,这部分土地的资金和债务问题,根据我们之前的推演,可以说是绝对安全的,就算爆雷了,唯一的受害者,也仅仅只有三金科技一家,而且三金科技最大的损失也不是破产,仅仅是可能无法按时上市。

那么这部分土地,我们暂时将其归类为A类土地。然后以A类土地为抵押物,我们再进行第二次的杠杆,在三线以上城市,买下总额同等于A类土地的B类土地。按每年不超过百分之十五的利息来算,四百亿负债的B类土地,每年需要付出的成本,就是六十亿。而土地的价格,我判断增长速度应该还要快过房价。那么我们只需要等到B类土地,在未来五年之内,价格增长两倍以上,我们就能通过直接卖出所有的B类土地,获得一千两百亿的资金。

这部分资金,就将直接抵充掉我们购买A类和B类土地所付出的,总计八百亿的够地成本,同时扣除五年三百亿的B类土地资金成本后,还能净收入一百亿左右。因此,我们最稳妥的做法,是对B类土地只买不建,囤积居奇、待价而沽!

与此同时,我们对A类土地的开发,应该做如下安排。

首先我们应该将A类土地的所在地,分成一到五线城市,对于规模较小的四线和五线城市,我们暂时不做开发。土地也仅仅只先预购足够建设广场的部分,短期内不急于进行开发;因为四线和五线的城市,不论是建设广场抑或是开发商品楼房,收益相较而言都是相对来说比较低的,这样的收益,完全无法填补上我们资金环节的漏洞。

所以我们对A类土地的开发,最起码要从三线城市开始。以W市为例,我们在这里,按照人均消费能力和平均房产价格,将W市列为二线城市。假设我们在类似W市这样的城市里,拿下一块两百亩的住宅用地,总建筑面积可以达到四十五万平方,按照每平方平均一万块来计算,就是四十五亿的销售额。那么刨去这里头我们已经预扣掉的拿地成本,哪怕只按不到百分之五十的利润来计算,这样一块两百亩的土地,我们至少能获利二十个亿。

这二十个亿,一部分可以抵消我们在当地建设广场的成本,剩余的十个亿,拿来填补A类土地的资金漏洞完全绰绰有余。

而且要知道,我们的A类土地资金使用成本,是有准备


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